안녕하세요.
브리즈번 No1. 한인 부동산 클로버 입니다.
Brisbane에서 아파트를 알아보다 보면 상당히 재미있는 상황을 만나게 됩니다.
같은 suburb, 비슷한 위치인데도 가격 차이가 상당합니다.
예를 들어 기차역에서 걸어서 5분 거리에 있는 신축 2-bedroom apartment가 $800,000이라고 해보겠습니다.
그런데 바로 몇 블록 떨어진 곳에는 20년 정도 된 2-bedroom apartment가 $650,000에 나와 있습니다.
신축 아파트에 들어가 보면 첫인상부터 다릅니다.
새로운 kitchen, stone benchtop, ducted air-conditioning,
깔끔한 bathroom, 넓은 balcony, secure parking, pool, gym, rooftop BBQ area까지 갖추고 있을 수 있습니다.
당장 수리할 것도 거의 없어 보입니다.
반면 20년 된 아파트에 가보면 분위기가 조금 다릅니다.
Kitchen은 오래됐고, bathroom tile도 유행이 지난 느낌이 나며, air-conditioner도 오래돼 보입니다.
건물 lobby 역시 신축처럼 화려하지 않습니다.
그런데 이상한 점이 있습니다.
오래된 아파트가 오히려 내부가 더 넓을 수도 있습니다.
Balcony도 크고, bedroom에도 실제 queen-size bed가 넉넉하게 들어가고, 주차공간도 제대로 된 크기입니다.
한 층에 unit이 몇 채 없고 전체 complex가 20~30세대밖에 되지 않는 경우도 있습니다.
반면 신축 아파트는 훨씬 예쁘지만 같은 2-bedroom이라도 내부 면적이 작고, 건물 전체에는 수백 세대가 들어가 있을 수도 있습니다.
그렇다면 투자자라면 어떤 아파트를 사야 할까요?
새 아파트일까요?
아니면 20년 된 오래된 아파트일까요?
최근 Brisbane에서는 이 질문이 더 중요해지고 있습니다.
Brisbane apartment sale price는 전년 대비 17.7% 상승해 median $765,000에 도달했습니다.
Apartment median rent 역시 전년 대비 8.3% 상승한 주당 $650, vacancy rate는 0.9%에 불과했습니다.
반면 신규 공급은 여전히 제한적입니다.
2026년 상반기 Brisbane에서 완공된 apartment는 880채였고, 올해 추가로 약 2,280채가 완공될 것으로 예상했습니다.
즉 Brisbane 아파트 시장 자체는 상당히 강합니다.
하지만 시장이 강하다고 해서 아무 apartment나 사도 된다는 의미는 아닙니다.
오히려 가격이 많이 오른 지금은 “새것인가 오래됐는가”보다 내가 정확히 무엇을 사고 있는가를 따져보는 것이 더욱 중요합니다.
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신축 아파트가 비싼 데는 이유가 있다
먼저 신축 apartment의 장점부터 살펴보겠습니다.
가장 명확한 장점은 당장 손댈 곳이 적다는 것입니다.
투자자 입장에서는 property를 구입한 뒤 바로 tenant를 구하기 쉽고 초기 maintenance 부담도 상대적으로 적을 수 있습니다.
Tenant 입장에서도 새 집은 매력적입니다.
특히 Brisbane inner-city나 transport hub 주변에서는 새 apartment의 현대적인 layout과 air-conditioning,
secure parking, pool, gym 같은 시설을 선호하는 renter가 많습니다.
새 아파트가 더 높은 rent를 받을 수 있는 이유 중 하나입니다.
투자자에게는 또 하나의 장점이 있습니다.
바로 depreciation입니다.
새 residential investment property의 경우 조건에 따라 건물의 construction cost에 대한
capital works deduction과 새 depreciating assets에 대한 deduction을 받을 수 있습니다.
ATO 기준으로 일반적인 residential rental property의 qualifying capital works는 보통 연 2.5%의 rate로
최대 40년에 걸쳐 deduction이 가능할 수 있습니다.
새 property 안의 air-conditioner, appliance 등 일부 새 depreciating assets 역시 조건을 충족하면
decline in value에 대한 deduction을 받을 수 있습니다.
반면 2017년 이후 취득한 기존 residential rental property에 이미 설치돼 있던 일부 second-hand depreciating assets는
일반 개인 투자자의 경우 depreciation deduction이 제한될 수 있습니다.
ATO도 이전 소유자가 사용한 carpet이나 appliance 같은 일부 자산에 대해서는
새로운 소유자가 decline-in-value deduction을 청구할 수 없다고 안내하고 있습니다.
그래서 세금 측면만 보면 신축이 상대적으로 유리한 경우가 있습니다.
하지만 여기에서 주의해야 합니다.
Tax deduction이 좋은 property를 만들어주는 것은 아닙니다.
세금 혜택은 이미 발생한 비용이나 자산 가치 감소의 일부를 세금 계산에서 인정받는 것입니다.
$100를 쓰고 $100를 돌려받는 구조가 아닙니다.
따라서 “Depreciation이 많이 나오니까 좋은 투자다.” 라는 이유 하나만으로 신축을 선택해서는 안 됩니다.
부동산 투자에서 장기적으로 더 중요한 것은 결국 얼마에 샀는지, 얼마나 안정적인 rent를 받을 수 있는지,
그리고 시간이 지났을 때 다른 사람이 그 property를 얼마에 사고 싶어 하는지입니다.
신축의 또 다른 위험은 new-build premium입니다.
새 아파트 가격에는 토지와 건축비만 들어가는 것이 아닙니다.
Developer margin, marketing, sales commission, finance cost,
설계 및 approval 비용 등 프로젝트를 완성하는 여러 비용이 가격에 포함됩니다.
그래서 신축 apartment를 구입한 뒤 몇 년 안에 다시 판매할 경우
같은 건물의 다른 신축 매물이나 인근의 새로운 development와 경쟁해야 할 수 있습니다.
오늘은 ‘brand new’라는 것이 장점이지만 5년 뒤에는 더 이상 새 아파트가 아닙니다.
그때는 새로운 프로젝트가 또 등장할 수 있습니다.
따라서 신축 apartment를 볼 때는 반드시 한 가지 질문을 해야 합니다.
“새것이라는 장점을 제외하고도 이 property를 사고 싶은 이유가 있는가?”
좋은 위치인가?
Floor plan이 좋은가?
자연광이 충분한가?
주차가 있는가?
전망을 앞으로도 유지할 수 있는가?
주변에 같은 형태의 apartment를 계속 공급하기 어려운가?
이런 질문에 좋은 답이 있어야 합니다.
오래된 아파트의 가장 큰 장점은 ‘이미 검증됐다는 것’
20년 된 apartment를 보면 투자자들이 가장 먼저 걱정하는 것이 있습니다.
“건물이 너무 오래된 것 아닌가?”
하지만 20년 됐다는 사실 자체가 반드시 단점은 아닙니다.
오히려 기존 apartment에는 신축에서 얻기 어려운 정보가 있습니다.
20년 동안 실제로 어떻게 관리돼 왔는지를 확인할 수 있다는 것입니다.
신축 apartment는 아직 미래를 알 수 없습니다.
Lift가 10년 뒤 어떤 상태가 될지, waterproofing 문제가 생길지, Body Corporate fee가 얼마나 올라갈지,
pool과 common area 유지비가 어느 정도 들지, 건물에 예상하지 못했던 defect가 나타날지는 시간이 지나야 알 수 있습니다.
반면 20년 된 apartment는 과거의 기록을 볼 수 있습니다.
Queensland에서는 body corporate property를 구매할 때 body corporate certificate와 seller disclosure 등을 통해
levies, insurance 등 기본적인 정보를 확인할 수 있고, 추가로 body corporate records를 검색해
financial information, committee 및 general meeting minutes, 각종 contracts 등을 살펴볼 수 있습니다.
이 자료들은 생각보다 중요합니다.
예를 들어 AGM minutes를 몇 년치 살펴보면
lift가 계속 고장 났는지, roof leak 문제가 있었는지, waterproofing 문제를 논의했는지,
balcony repair가 예정돼 있는지, insurance premium이 크게 올랐는지, owners 사이에 어떤 분쟁이 있는지 등을 파악할 수 있습니다.
즉 오래된 건물은 문제가 있을 수도 있지만 그 문제의 흔적을 조사할 수 있습니다.
반대로 신축은 깨끗하지만 아직 시간이 지나지 않았기 때문에 장기적인 문제를 확인할 기록 자체가 부족할 수 있습니다.
오래된 apartment의 또 다른 장점은 공간일 수 있습니다.
물론 모든 오래된 apartment가 큰 것은 아니지만 Brisbane의 기존 boutique complex 가운데에는
최근 신축보다 내부 면적이 넉넉한 경우가 적지 않습니다.
큰 living room, 실제로 사용할 수 있는 balcony, 창문이 있는 kitchen, 넉넉한 bedroom,
별도의 laundry, 좋은 cross ventilation 같은 요소는 사진에서는 화려하지 않아도 실제 거주자에게 상당한 가치가 있습니다.
이것은 투자에서도 중요합니다.
결국 apartment를 다시 팔 때 구매자는 평면도 위의 숫자만 사는 것이 아니라 그 공간에서 실제로 살 수 있는 생활방식을 삽니다.
예를 들어 같은 2-bedroom이라도
A apartment는 70㎡,
B apartment는 105㎡라면
둘을 단순히 같은 ‘2 bed, 2 bath, 1 car’라고 비교하기 어렵습니다.
특히 Brisbane에서 apartment 가격이 올라가면서 house를 구입하기 어려운 owner-occupier가 unit 시장으로 이동한다면
실제로 가족이 생활할 수 있는 넓은 apartment의 희소성이 중요해질 수 있습니다.
오래된 apartment는 cosmetic renovation을 통해 가치를 높일 수 있다는 장점도 있습니다.
Kitchen cabinet, benchtop, flooring, paint, lighting, bathroom vanity 정도만 바꿔도 전체 분위기가 크게 달라질 수 있습니다.
즉 이미 모든 것이 완성된 신축과 달리 value-add의 여지가 있을 수 있습니다.
하지만 여기에서도 중요한 것은 싸다고 무조건 좋은 것이 아니라는 점입니다.
오래된 건물에는 오래된 건물만의 위험이 있습니다.
그리고 그 위험은 kitchen을 새로 바꾸는 정도로 해결되지 않을 수도 있습니다.
진짜 위험은 건물 나이가 아니라 Body Corporate 안에 숨어 있다
Apartment를 살 때 많은 사람이 unit 내부만 봅니다.
Kitchen이 예쁜지, bathroom이 깨끗한지, balcony가 넓은지, view가 좋은지를 확인합니다.
하지만 apartment 투자에서 때로는 내가 사는 unit 밖의 공간이 더 중요합니다.
왜냐하면 apartment를 사는 순간 그 건물의 Body Corporate에도 함께 들어가기 때문입니다.
Queensland에서 body corporate property의 lot을 구입하면 자동으로 body corporate의 member가 되며, 탈퇴를 선택할 수 없습니다. 그리고 common property 운영과 유지에 필요한 비용을 levies를 통해 함께 부담하게 됩니다.
Queensland body corporate에는 기본적으로 administrative fund와 sinking fund가 있습니다.
Administrative fund는 일상적인 운영과 관리비용을 담당합니다.
정기적인 common property maintenance, insurance, 관리비 등 반복적으로 발생하는 비용이 여기에 포함됩니다.
Sinking fund는 성격이 다릅니다.
장기적으로 필요한 큰 비용을 준비하는 돈입니다.
예를 들어 common property painting, major equipment 교체, 시설 renewal,
큰 capital expenditure 등에 사용하기 위해 돈을 모아두는 것입니다.
Queensland 규정상 body corporate는 매년 administrative fund와 sinking fund의 budget을 마련해야 합니다.
여기에서 투자자가 흔히 하는 실수가 있습니다.
“Body Corporate가 싸니까 좋은 apartment다.”
꼭 그렇지는 않습니다.
예를 들어 A building의 body corporate levy가 연 $4,000이고 B building이 $6,000이라고 해보겠습니다.
처음 보면 A가 훨씬 좋아 보입니다.
하지만 A building의 sinking fund에 돈이 거의 없고 앞으로 roof repair와 external painting에 $500,000이 필요하다면 어떻게 될까요?
Body Corporate에 충분한 자금이 없다면 owners에게 special contribution, 흔히 말하는 special levy가 부과될 수 있습니다.
Queensland Government도 예상하지 못한 비용이나 budget에 충분히 반영되지 않은 비용이 발생하면
body corporate가 owners에게 special contribution을 부과해야 할 수 있다고 설명합니다.
예를 들어 건물 전체에 $600,000의 remedial work가 필요한데 sinking fund에 $100,000밖에 없다면
나머지 비용을 owners가 부담해야 할 수 있습니다.
내 몫이 $15,000일 수도 있고,
$30,000일 수도 있으며,
상황에 따라 그 이상일 수도 있습니다.
반대로 연간 levy가 조금 높은 B building은 충분한 sinking fund를 쌓아두고
미래 maintenance를 체계적으로 준비하고 있을 수도 있습니다.
그래서 투자자는 Body Corporate fee의 금액만 볼 것이 아니라 그 돈이 어디에 쓰이고 있는지를 봐야 합니다.
특히 오래된 apartment를 살 때는 다음을 확인하는 것이 중요합니다.
현재 sinking fund balance는 얼마인가?
향후 major works 계획은 무엇인가?
최근 몇 년간 special levy가 있었는가?
앞으로 예상되는 special levy가 있는가?
Lift replacement 또는 major repair 계획이 있는가?
Roof, waterproofing, balcony, cladding 문제는 없는가?
Insurance premium은 어떻게 변하고 있는가?
Body Corporate가 장기 계약을 맺은 caretaking 또는 management contract는 있는가?
Queensland Government 역시 body corporate property 구매 전 records를 통해
management, caretaking, lift maintenance contracts와 financial information, committee 및
general meeting minutes 등을 확인할 수 있다고 안내하고 있습니다.
이 자료를 읽는 것이 apartment inspection에서 kitchen benchtop을 보는 것보다 더 중요할 때도 있습니다.
왜냐하면 benchtop은 몇천 달러를 들여 바꿀 수 있지만
건물 전체의 structural 또는 waterproofing 문제는 한 명의 owner가 해결할 수 없기 때문입니다.
신축의 화려한 시설 vs 오래된 아파트의 단순함, 어느 쪽이 돈이 될까?
신축 apartment를 보면 공용시설이 상당히 화려한 경우가 많습니다.
Infinity pool, gym, sauna, rooftop terrace, BBQ area, cinema room,
concierge, multiple lifts, landscaped common area.
구매자에게는 매력적이고 renter에게도 좋은 selling point가 될 수 있습니다.
하지만 투자자는 한 가지 질문을 추가해야 합니다.
“이 시설을 유지하는 비용은 누가 내는가?”
답은 결국 owners입니다.
Pool이 있으면 청소와 maintenance가 필요합니다.
Gym equipment는 시간이 지나면 교체해야 합니다.
Lift가 여러 대 있으면 service와 repair가 필요합니다.
대형 landscaped area에는 gardening 비용이 들어갑니다.
Building insurance도 필요합니다.
그래서 시설이 많을수록 반드시 나쁜 것은 아니지만 그 시설이 만들어내는 추가 rent와 resale appeal이
유지비를 정당화하는지를 따져봐야 합니다.
예를 들어 비슷한 지역에서
A apartment의 rent가 주당 $700이고 body corporate가 연 $4,000,
B apartment의 rent가 주당 $730인데 body corporate가 연 $8,000이라고 해보겠습니다.
B가 주당 $30 더 받으니 처음에는 더 좋은 투자처럼 보입니다.
연간 추가 rent는 약 $1,560입니다.
하지만 Body Corporate 차이는 연 $4,000입니다.
다른 조건이 모두 같다고 단순화하면 추가 rental income보다 추가 holding cost가 더 큽니다.
물론 실제 투자는 이렇게 단순하지 않습니다.
Capital growth, vacancy, maintenance, insurance, tax, financing cost 등 여러 요소가 있기 때문입니다.
하지만 핵심은 “rent가 높다”와 “투자수익이 높다”가 같은 말이 아니라는 것입니다.
반대로 오래된 boutique apartment는 pool도 없고 gym도 없으며 concierge도 없을 수 있습니다.
사진은 덜 화려합니다.
하지만 공용시설이 단순하면 유지해야 할 것도 적을 수 있습니다.
특히 6세대, 12세대, 20세대 정도의 작은 complex에서는 large high-rise와 완전히 다른 비용구조를 가질 수 있습니다.
여기서 또 하나 봐야 할 것이 land component입니다.
Apartment를 사면 detached house처럼 토지를 단독으로 소유하는 것은 아니지만, 전체 scheme은 결국 특정한 토지 위에 존재합니다.
예를 들어 좋은 inner Brisbane 위치의 1,500㎡ block 위에 12개의 apartment만 있는 오래된 complex와 같은 면적 또는 조금 더 큰 토지에 150개의 apartment가 들어간 high-rise는 토지와 공급 희소성의 성격이 다릅니다.
단순히 “오래된 apartment는 land value가 높다.” 라고 공식처럼 말할 수는 없습니다.
Zoning, lot entitlement, redevelopment feasibility, building condition,
location, views, planning controls 등 많은 변수가 있기 때문입니다.
하지만 투자자는 최소한 전체 land size 대비 몇 개의 dwelling이 존재하는가를 생각해볼 필요는 있습니다.
특히 공급하기 어려운 위치의 큰 apartment는 시간이 지나면서 희소성이 생길 수 있습니다.
반대로 주변에 비슷한 tower를 계속 지을 수 있는 지역에서 동일한 크기와 비슷한 시설을 갖춘 apartment가 계속 공급된다면
희소성은 상대적으로 낮아질 수 있습니다.
오늘 내가 구입한 apartment가 brand new이고 이 지역에서 가장 좋은 시설을 갖추고 있더라도
5년 뒤 바로 옆에 더 새로운 apartment가 완공될 수 있습니다.
그 새 건물에는 더 최신 kitchen과 bathroom, 더 좋은 energy efficiency, 더 세련된 common area가 들어갈 수도 있습니다.
그러면 내가 가진 apartment는 더 이상 ‘새 아파트’가 아닙니다.
결국 resale 시장에서는 새로운 apartment와 경쟁해야 합니다.
그래서 신축 apartment를 투자 목적으로 구입할 때는 현재 주변에 무엇이 있는지만 보는 것이 아니라
앞으로 무엇이 지어질 수 있는지도 확인해야 합니다.
현재 주변에 development application이 많이 들어와 있는지,
대규모 developable land가 남아 있는지,
zoning상 더 높은 density의 development가 가능한지,
향후 몇 년 동안 얼마나 많은 apartment가 공급될 예정인지 등을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
이것이 apartment 투자에서 supply pipeline을 확인해야 하는 이유입니다.
반대로 이미 개발이 상당 부분 완료된 지역에서 좋은 위치와 넓은 floor plan을 가진 boutique apartment라면
건물이 오래됐더라도 비슷한 property를 새로 공급하기 어려울 수 있습니다.
결국 오래됐느냐 새것이냐보다 중요한 것은
“10년 뒤에도 이 apartment를 다른 property로 쉽게 대체할 수 있는가?” 라는 질문일 수 있습니다.
새 아파트 vs 20년 된 아파트, 결국 숫자로 비교해야 한다
이제 두 apartment를 실제 투자자의 관점에서 비교해 보겠습니다.
앞에서 이야기했던 사례로 돌아가 보겠습니다.
신축 2-bedroom apartment가 $800,000,
20년 된 2-bedroom apartment가 $650,000이라고 가정해보겠습니다.
가격 차이는 $150,000입니다.
신축은 깨끗하고 tenant에게 인기가 있으며 당장 renovation할 필요도 거의 없습니다.
Depreciation 측면에서도 상대적으로 유리할 수 있습니다.
반면 오래된 apartment는 kitchen과 bathroom이 낡았고 어느 정도 maintenance나 renovation이 필요할 수 있습니다.
여기까지만 보면 $150,000을 더 주고 신축을 사는 것이 합리적으로 느껴질 수도 있습니다.
하지만 투자자는 그다음 질문을 해야 합니다.
그 $150,000으로 정확히 무엇을 사고 있는가?
신축이라는 상태 자체에 돈을 지불하는 것인지,
더 좋은 위치를 사는 것인지,
더 좋은 view를 사는 것인지,
더 좋은 floor plan을 사는 것인지,
더 높은 rent를 받을 수 있는 것인지,
아니면 앞으로 공급하기 어려운 희소성을 사는 것인지 구분해야 합니다.
예를 들어 오래된 $650,000 apartment에 $40,000을 들여 kitchen, flooring, paint와 bathroom 일부를 개선한다고 해보겠습니다.
총투자금은 단순 계산으로 $690,000 정도가 됩니다.
그래도 $800,000 신축과는 $110,000의 차이가 있습니다.
그런데 renovation 후 두 apartment의 rent 차이가 주당 $30밖에 나지 않는다면 어떨까요?
연간 rent 차이는 약 $1,560입니다.
물론 이것만으로 어느 쪽이 더 좋은 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다.
신축의 maintenance 비용이 적을 수도 있고 depreciation 혜택이 더 클 수도 있습니다.
반대로 오래된 apartment의 Body Corporate가 낮고 floor area가 훨씬 크며 land component가 좋을 수도 있습니다.
그래서 단순한 구매가격이나 rent 하나가 아니라 전체 투자구조를 봐야 합니다.
구매가격, stamp duty 및 매입비용, 예상 rent, vacancy 가능성, Body Corporate, council rates, maintenance,
insurance, renovation 비용, special levy 위험, tax 및 depreciation, 향후 resale 가능성까지 함께 비교해야 합니다.
결국 부동산 투자에서 중요한 것은 가장 새 집을 사는 것도, 가장 싼 집을 사는 것도 아닙니다.
내가 지불하는 가격에 비해 무엇을 얻고 있는가를 이해하는 것입니다.
투자자와 실거주자는 같은 apartment를 다르게 볼 수 있다
여기서 한 가지 더 생각해야 할 것이 있습니다.
좋은 investment apartment와 좋은 owner-occupier apartment가 반드시 같은 것은 아닙니다.
투자자는 숫자를 중요하게 봅니다.
Rental yield, vacancy, Body Corporate, maintenance, tax, capital growth 등을 봅니다.
반면 실제로 거주할 구매자는 조금 다른 것을 봅니다.
Living room이 충분히 넓은지, bedroom에 실제로 큰 침대가 들어가는지, balcony를 사용할 수 있는지,
자연광이 좋은지, storage가 충분한지, 이웃집과 privacy가 확보되는지, 주차가 편리한지 등을 중요하게 생각합니다.
그런데 장기적인 resale을 생각하면 투자자도 이 부분을 무시할 수 없습니다.
왜냐하면 언젠가 이 apartment를 다시 팔 때 다음 구매자가 investor가 아니라 owner-occupier일 수도 있기 때문입니다.
특히 Brisbane apartment 가격이 올라가면서 house를 구입하기 어려운 사람들이 apartment와 townhouse 시장으로 이동하면
실제로 오래 거주할 수 있는 apartment의 가치가 더 중요해질 가능성이 있습니다.
단순히 침실 두 개가 있다는 것과 두 사람이 편안하게 살 수 있는 2-bedroom apartment는 같은 것이 아닙니다.
예를 들어 60㎡대의 compact 2-bedroom과 100㎡가 넘는 2-bedroom은 부동산 사이트 검색에서는 똑같이 2 bed로 표시될 수 있습니다.
하지만 실제 생활에서는 완전히 다른 property입니다.
따라서 장기적인 투자라면 tenant가 좋아할 집뿐 아니라 미래의 owner-occupier도 사고 싶어 할 집인가를 생각해보는 것이 좋습니다.
오래된 아파트를 살 때는 ‘Renovation 비용’보다 ‘고칠 수 없는 것’을 먼저 보자
오래된 apartment를 볼 때 구매자들은 흔히 renovation 비용부터 계산합니다.
“Kitchen 바꾸는 데 얼마 들까?”
“Bathroom을 새로 하면 얼마일까?”
“Floor를 바꿔야 하나?”
물론 중요한 계산입니다.
하지만 투자자라면 오히려 반대로 생각해볼 필요가 있습니다.
돈을 들여서 바꿀 수 없는 것이 무엇인가?
Kitchen은 바꿀 수 있습니다.
Bathroom도 바꿀 수 있습니다.
Flooring과 lighting도 바꿀 수 있습니다.
Paint는 비교적 쉽게 바꿀 수 있습니다.
하지만 apartment의 위치는 바꿀 수 없습니다.
Floor plan 자체를 크게 변경하기도 어렵습니다.
Ceiling height를 높일 수도 없습니다.
북향의 자연광을 새로 만들 수도 없습니다.
Building의 전체 세대수를 줄일 수도 없습니다.
주차공간이 없다면 나중에 새로 만들기 어려울 수도 있습니다.
바로 앞에 다른 building이 들어와 view를 막으면 그 전망을 되돌릴 수도 없습니다.
그래서 오래된 apartment를 볼 때는 못생긴 부분보다 고칠 수 없는 부분을 먼저 평가하는 것이 좋습니다.
오래됐지만 넓고, 좋은 방향을 가지고 있고, cross ventilation이 좋고, 주차가 편리하며, 좋은 위치에 있고, 작은 complex에 있고,
Body Corporate가 잘 관리되고 있다면 cosmetic renovation으로 상당히 매력적인 property가 될 수 있습니다.
반대로 내부가 아무리 새것처럼 예쁘더라도 좁은 floor plan, 나쁜 방향, 높은 density, 부족한 parking,
지나치게 높은 Body Corporate 같은 문제는 쉽게 바꾸기 어렵습니다.
신축을 살 때는 ‘오늘’보다 5년 뒤를 상상해보자
신축 apartment를 볼 때도 같은 원칙을 적용할 수 있습니다.
Display suite에 들어가면 모든 것이 새롭습니다. Lighting도 좋고, furniture도 완벽하게 배치돼 있고,
kitchen은 반짝이며, balcony에서 바라보는 view도 멋있습니다.
하지만 투자자는 그 순간의 모습만 보면 안 됩니다.
5년 뒤 이 apartment가 어떤 모습일지를 상상해봐야 합니다.
5년 뒤에도 이 위치가 좋은가?
주변에 더 많은 apartment가 들어와도 경쟁력이 있는가?
현재 view가 유지될 가능성이 높은가?
Body Corporate 비용은 어느 정도가 될까?
Pool과 gym, lift 등 common facilities가 노후화되기 시작하면 maintenance 비용은 어떻게 변할까?
현재 floor plan이 5년 뒤에도 구매자에게 매력적일까?
그리고 가장 중요한 질문,
5년 뒤 누군가가 이 apartment를 나보다 더 높은 가격에 사고 싶어 할 이유가 무엇인가?
이 질문에 대한 답이 단순히 “지금 새 아파트니까.” 라면 다시 생각해볼 필요가 있습니다.
5년 뒤에는 더 이상 새 아파트가 아니기 때문입니다.
반대로 좋은 위치, 제한적인 공급, 좋은 floor plan, 좋은 자연광, 실용적인 크기,
안정적인 rental demand, 합리적인 Body Corporate, 좋은 transport access 같은 이유가 있다면 이야기가 달라집니다.
이런 요소들은 시간이 지나도 상대적으로 유지될 가능성이 높습니다.
그래서 신축과 20년 된 아파트 중 무엇을 사야 할까?
결국 처음 질문으로 돌아가 보겠습니다.
$800,000짜리 신축 apartment와 $650,000짜리 20년 된 apartment 중 어느 것이 더 좋은 투자일까요?
정답은 “신축이 좋다”도 아니고 “오래된 아파트가 좋다”도 아닙니다.
둘 다 좋은 투자가 될 수 있고 둘 다 나쁜 투자가 될 수도 있습니다.
신축이라면 다음을 살펴봐야 합니다.
새것이라는 프리미엄을 얼마나 지불하고 있는가?
주변에 향후 얼마나 많은 신규 공급이 예정돼 있는가?
Floor plan과 실제 내부 면적은 충분한가?
Body Corporate 예상비용은 합리적인가?
공용시설이 실제 rent와 resale value에 도움이 되는가?
Developer와 builder의 track record는 어떤가?
현재 view와 주변 환경이 장기적으로 유지될 수 있는가?
새것이라는 장점이 사라진 뒤에도 이 apartment를 선택할 이유가 있는가?
오래된 apartment라면 다른 질문이 필요합니다.
Body Corporate records는 건강한가?
Sinking fund는 충분한가?
Special levy 가능성은 없는가?
Roof, waterproofing, balcony, lift 등에 major work가 예정돼 있지는 않은가?
건물 insurance와 maintenance 비용은 안정적인가?
내부 공간과 floor plan은 경쟁력이 있는가?
Cosmetic renovation으로 가치를 높일 여지가 있는가?
그리고 무엇보다 이 위치와 크기의 apartment를 새로 공급하기 어려운가?
이 질문들에 답하다 보면 단순히 건물 나이만 보고 결정할 때보다 훨씬 다른 결과가 나올 수 있습니다.
좋은 아파트는 ‘새 아파트’가 아니라 다시 사고 싶은 아파트다
부동산을 구입할 때 우리는 자연스럽게 눈앞에 보이는 것에 영향을 받습니다.
새로운 kitchen, 예쁜 bathroom, 멋진 lobby, rooftop pool은 바로 눈에 들어옵니다.
반대로 sinking fund balance, Body Corporate minutes, future supply, land component,
floor plan의 희소성은 사진으로 보이지 않습니다.
하지만 투자에서는 눈에 잘 보이지 않는 요소가 장기적인 결과를 좌우할 때가 많습니다.
새로운 kitchen은 언젠가 오래된 kitchen이 됩니다.
새로운 building도 언젠가는 10년, 20년 된 building이 됩니다.
그때 남는 것은 결국 location과 공간, 관리상태, 비용구조 그리고 공급과 수요입니다.
그래서 apartment를 투자 목적으로 살 때 가장 좋은 질문은
“새것인가, 오래됐는가?” 가 아닐지도 모릅니다.
오히려 이렇게 질문해볼 수 있습니다.
“10년 뒤에도 누군가 이 apartment를 사고 싶어 할 이유가 있는가?”
넓은 floor plan 때문일 수도 있습니다.
좋은 school catchment 때문일 수도 있고,
기차역까지 걸어갈 수 있기 때문일 수도 있습니다.
희소한 view 때문일 수도 있고, 작고 관리가 잘 되는 boutique complex이기 때문일 수도 있습니다.
반대로 신축 apartment라도 이 모든 조건을 갖추고 있다면 충분히 좋은 장기 투자가 될 수 있습니다.
결국 중요한 것은 나이가 아니라 quality와 scarcity, 그리고 내가 지불하는 가격입니다.
Apartment를 살 때는 집 안보다 건물 전체를 보세요
House를 살 때는 land와 building을 함께 봅니다.
Apartment도 마찬가지입니다.
Unit 내부만 사는 것이 아닙니다.
그 building의 Body Corporate, common property, 관리상태, insurance, sinking fund,
다른 owners와 함께 부담해야 할 미래비용, 그리고 주변의 future supply까지 함께 사는 것입니다.
따라서 apartment를 구입하기 전에는 예쁜 kitchen과 좋은 view만 보고 결정하기보다 한 단계 더 깊이 살펴볼 필요가 있습니다.
특히 현재 Brisbane처럼 apartment 가격과 rent가 많이 올라 있는 시장에서는
“아파트니까 house보다 싸다”는 이유만으로 구입하는 것은 충분하지 않습니다.
같은 2-bedroom이라도 완전히 다른 자산일 수 있기 때문입니다.
신축이든 20년 된 apartment든 좋은 property를 합리적인 가격에 구입하는 것이 중요합니다.
그리고 좋은 property를 찾으려면 광고 사진보다 더 많은 것을 봐야 합니다.
현재 Brisbane에서 apartment 또는 townhouse 구매나 투자를 고민하고 계신다면 클로버 부동산에 편하게 문의해 주세요.
클로버 부동산은 단순히 새 아파트와 오래된 아파트 중 하나를 추천하는 것이 아니라,
구매가격, 최근 주변 실거래, 예상 rental return, Body Corporate, 공급계획, 위치와 floor plan 등
실제 property의 조건을 함께 비교해 고객의 목적에 맞는 선택을 도와드리겠습니다.
감사합니다.