안녕하세요. 브리즈번 No1. 한인 부동산 클로버 입니다.
집을 새로 짓거나 기존 집을 증축하려고 할 때 생각보다 많은 규칙을 확인해야 합니다.
집을 경계선에서 얼마나 떨어뜨려 지어야 하는지, 건물은 얼마나 높게 지을 수 있는지,
대지의 몇 퍼센트까지 건물로 덮을 수 있는지, 주차 공간은 어떻게 만들어야 하는지,
옆집의 프라이버시는 어떻게 보호해야 하는지까지 모두 기준이 있습니다.
문제는 그동안 Queensland에서는 이런 기준이 지역마다 조금씩 달랐다는 것입니다.
같은 Queensland 안에서도 Brisbane에서 적용되는 기준과 다른 Council에서 적용되는 기준이 다를 수 있었고,
Queensland Development Code의 기본 기준과 각 Council의 별도 규정을 함께 확인해야 하는 경우도 많았습니다.
집주인 입장에서는 자연스럽게 이런 의문이 생깁니다.
“같은 Queensland인데 왜 집 짓는 규칙이 지역마다 이렇게 다른 걸까?”
Queensland Government도 같은 문제를 인식했습니다.
그리고 2026년 9월 1일부터 새로운 Queensland Housing Code(QHC)가 시작됐습니다.
정부가 새로운 Housing Code를 도입한 목적은 비교적 명확합니다.
오랫동안 크게 바뀌지 않았던 주택의 설계와 배치 기준을 현대화하고,
지역마다 달라진 규칙을 장기적으로 보다 일관된 체계로 만들겠다는 것입니다.
그렇다면 이번 변화가 Brisbane의 일반 집주인에게는 어떤 의미인지 알아보도록 하겠습니다.
Queensland Housing Code가 무엇인가?
Queensland Housing Code는 주로 detached house와 secondary dwelling의 design and siting,
즉 집의 디자인 자체보다는 주택을 토지 위에 어떻게 배치할 것인지에 관한 기준을 정하는 제도입니다.
기존에는 Queensland Development Code의 Mandatory Part 1.1과 1.2가 이 역할을 했습니다.
MP 1.1은 450㎡ 미만 토지, MP 1.2는 450㎡ 이상 토지에 적용되는 주택의 design and siting 기준을 담고 있었습니다.
그런데 이 기준은 2010년 이후 15년 이상 큰 변화 없이 유지됐습니다.
그 사이 Queensland의 주택시장과 우리가 사는 집은 상당히 달라졌습니다.
토지 가격이 올라가면서 block은 점점 작아졌고, 과거보다 450㎡ 미만의 작은 토지에 집을 짓는 경우도 흔해졌습니다.
한 집에 부모와 성인 자녀가 함께 살거나, 부모를 위한 별도의 공간을 만드는 등 가족의 형태도 다양해졌습니다.
Granny Flat 같은 secondary dwelling에 대한 관심도 높아졌습니다.
그런데 주택 형태는 빠르게 변한 반면 이를 규제하는 기본 기준은 그 속도를 따라가지 못했습니다.
Queensland Government에 따르면 detached house는 Queensland 신규 주거 건설의 약 70%를 차지하는데,
기존 기준이 현대적인 주택 디자인이나 housing diversity를 충분히 반영하지 못하면서
많은 Local Government가 자체적인 alternative provisions를 만들어 사용하게 됐습니다.
결국 Queensland Council의 약 4분의 3이 서로 다른 주택 관련 기준을 갖게 됐다는 것이 정부의 설명입니다.
새로운 Queensland Housing Code는 이런 복잡성을 줄이고 하나의 보다 일관된 기준을 만들기 위해 도입됐습니다.
정확히 언제부터 바뀌는 걸까?
여기에서 가장 중요한 부분입니다.
Queensland Housing Code는 2026년 9월 1일부터 시행됐습니다.
새로운 Code는 기존 Queensland Development Code MP 1.1과 MP 1.2를 대체하며,
Chapter 1 – 450㎡ 미만의 토지
Chapter 2 – 450㎡ 이상의 토지
두 가지 기준으로 나뉩니다.
하지만 여기서
“9월 1일부터 Queensland 모든 집에 새로운 규칙이 똑같이 적용된다.”
라고 이해하면 정확하지 않습니다.
새로운 Code에는 3년의 transition period, 즉 전환기간이 있기 때문입니다.
각 Local Government는 이 기간 동안 자신의 planning scheme을 수정해
새로운 Queensland Housing Code가 어떻게 적용될지를 정할 수 있습니다.
전환기간은 2029년 9월 1일까지입니다.
Council이 그 전에 planning scheme을 수정해 QHC 적용방식을 정하면 해당 변경의 효력이 발생하는 날부터 새로운 체계가 적용되고,
그렇지 않으면 2029년 9월 1일 전환기간 종료에 맞춰 QHC가 적용되는 구조입니다.
따라서 Brisbane에 집을 가지고 있다고 해서 오늘부터 인터넷에서 Queensland Housing Code만 찾아보고 설계를 시작하면 안 됩니다.
현재 자신의 property에 어떤 규정이 적용되고 있는지를 먼저 확인하는 과정이 필요합니다.
이 부분은 앞으로 3년 동안 특히 중요합니다.
무엇이 달라지는가?
새로운 Housing Code가 다루는 대표적인 항목은 다음과 같습니다.
Building height: 집이나 관련 구조물을 어느 정도 높이까지 지을 수 있는지에 관한 기준.
Setbacks: 집을 도로 또는 옆집과의 boundary에서 얼마나 떨어뜨려 지어야 하는지를 결정.
Visual privacy: 창문이나 balcony, deck 등이 이웃집을 직접 내려다보는 경우 발생할 수 있는 privacy 문제
Car parking: 주택에 필요한 주차공간과 위치 등에 관한 기준.
Site cover: 전체 토지 가운데 건물과 구조물이 차지할 수 있는 비율.
Private open space: 거주자가 실제로 사용할 수 있는 야외 생활공간에 관한 기준.
정부가 이번 개편을 통해 해결하려는 핵심은 단순히 규제를 완화하는 것이 아닙니다.
“작아지는 토지를 좀 더 효율적으로 사용하면서도, 옆집의 privacy와 거주자의 생활환경은 유지하자.” 는 방향에 가깝습니다.
작은 땅에 집을 짓는 사람에게 특히 중요하다
이번 변화에서 특히 주목할 부분은 450㎡ 미만의 작은 lot입니다.
Brisbane의 신규 주택지역을 보면 과거처럼 600㎡, 700㎡의 넓은 block만 있는 것이 아닙니다.
300㎡대, 심지어 그보다 작은 lot에 집을 짓는 경우도 어렵지 않게 볼 수 있습니다.
토지가 작아질수록 몇십 cm의 setback이나 몇 퍼센트의 site cover 차이도 실제 floor plan에 큰 영향을 미칩니다.
새 Housing Code의 consultation 과정에서 제시된 방향 중 하나가
작은 토지에서 공간을 보다 효율적으로 사용할 수 있도록 하는 것이었습니다.
예를 들어 450㎡ 미만 lot에 관한 QHC 기준에서는 site cover가 토지 크기에 따라 최대 60~65%까지 가능하도록 설계됐습니다.
250㎡ 이하 lot의 경우 최대 65%, 250㎡를 초과하는 lot은 최대 60%를 기본 acceptable solution으로 두는 방식입니다.
다만 단순히 건물을 크게 짓도록 허용하는 것만은 아닙니다.
Private open space와 landscaping, privacy 등을 함께 고려하도록 함으로써
작은 토지에서도 집 내부 공간과 외부 생활공간 사이의 균형을 맞추려는 것이 Code의 중요한 방향입니다.
집주인 입장에서 이것이 중요한 이유가 있습니다.
같은 350㎡ 토지라도 집을 어느 위치에 어떻게 배치할 수 있느냐에 따라 실제 사용할 수 있는 공간이 크게 달라지기 때문입니다.
Setback이 왜 그렇게 중요한가?
부동산을 구입할 때 대부분의 사람은 토지의 전체 면적부터 봅니다.
400㎡인지, 500㎡인지, 600㎡인지 확인합니다.
하지만 새 집을 짓거나 증축을 생각한다면 단순한 전체 면적만큼 중요한 것이 실제로 건축할 수 있는 공간입니다.
예를 들어 400㎡의 토지가 있다고 하더라도 앞, 뒤, 양옆 boundary에서 각각 일정 거리를 비워야 한다면
실제 건물을 지을 수 있는 영역은 훨씬 작아집니다.
여기에 sewer line이나 easement가 있다면 상황은 또 달라집니다.
그래서 똑같은 400㎡라도 어떤 땅은 좋은 floor plan을 만들기 쉽고, 어떤 땅은 상당히 어렵습니다.
새로운 QHC가 setback 기준을 보다 명확하게 만들려는 이유도 여기에 있습니다.
특히 작은 lot에서는 setback의 작은 변화가 침실 하나, garage 크기, backyard 공간 등에 영향을 줄 수 있습니다.
그래서 앞으로 토지를 구입해 집을 지을 계획이라면 단순히
“Land size 400㎡” 라는 숫자만 보는 것보다,
“이 땅에서 실제로 어느 정도 크기의 집을 지을 수 있는가?” 를 확인하는 것이 더욱 중요합니다.
이웃집 Privacy도 더 중요해진다
주택이 점점 가까워지고 2층 주택이 많아지면서 privacy 역시 중요한 문제가 됐습니다.
예를 들어 2층 bedroom window가 바로 옆집 backyard를 바라보고 있다면 어떨까요?
집을 짓는 사람에게는 전망 좋은 창문일 수 있지만 옆집에 사는 사람에게는 상당한 불편이 될 수 있습니다.
그래서 새로운 Housing Code는 창문, balcony, deck 등의 위치와 boundary와의 거리 등에 따라
privacy fence, 높은 window sill, obscure glazing 또는 privacy screen 같은 방법을 사용하도록 하는 기준을 두고 있습니다.
예를 들어 특정 조건에서 boundary 가까이에 위치한 창문은 sill height를 높이거나, 아래 부분에 obscure glazing을 사용하거나,
외부 privacy screen을 설치하는 방식으로 이웃집을 직접 내려다보는 것을 줄이도록 합니다.
Deck이나 balcony 역시 높이와 boundary와의 거리에 따라 privacy screen이 필요할 수 있습니다.
이런 규정은 언뜻 보면 집을 짓는 사람에게 또 하나의 제한처럼 느껴질 수 있습니다.
하지만 반대로 생각하면 자신의 옆집이 새로 지어졌을 때
우리 집의 backyard와 생활공간이 그대로 노출되는 것을 방지하는 장치이기도 합니다.
도시의 density가 높아질수록 이런 기준은 더 중요해질 수밖에 없습니다.
Granny Flat을 생각하고 있다면?
이번 Housing Code에서 집주인들이 특히 관심을 가질 부분이 secondary dwelling, 흔히 말하는 Granny Flat입니다.
Queensland에서는 이미 2022년부터 secondary dwelling에 누가 거주할 수 있는지에 대한 제한이 없어졌습니다.
예전에는 주택의 주 거주자와 가족관계 등이 중요한 조건이 될 수 있었지만,
현재는 secondary dwelling을 다른 사람에게 임대하는 것도 가능합니다.
Housing shortage와 높은 rental cost 때문에
Granny Flat을 별도의 임대공간으로 활용하는 집주인들의 관심도 자연스럽게 커졌습니다.
새 Queensland Housing Code는 detached house뿐 아니라
secondary dwelling의 design and siting도 체계 안에 포함합니다.
이것은 상당히 중요한 변화입니다.
하지만 여기서 한 가지 오해해서는 안 됩니다.
“새 Housing Code가 생겼으니 이제 내 backyard에 바로 Granny Flat을 지을 수 있다.” 는 의미는 아닙니다.
Property의 zoning, lot size, 기존 건물 위치, sewer와 easement, flood 또는 bushfire 같은 overlay,
parking, building approval, plumbing 및 drainage 등 다른 조건도 여전히 확인해야 합니다.
그리고 앞서 설명했듯이 Local Government별 QHC 전환시점도 확인해야 합니다.
즉 Granny Flat을 고려한다면 먼저
“내 땅에서 가능한가?” 를 확인하고 그 다음에
“어떤 크기와 디자인이 가능한가?” 를 살펴보는 순서가 좋습니다.
Granny Flat은 집값을 올려줄까?
부동산 소유자 입장에서는 자연스럽게 이런 질문도 생깁니다.
“Granny Flat을 지으면 집값이 올라갈까요?”
무조건 그렇다고 말하기는 어렵습니다.
잘 만들어진 secondary dwelling은 분명 장점이 있습니다.
부모님과 함께 살 수 있는 multigenerational living 공간으로 사용할 수도 있고,
성인이 된 자녀에게 독립적인 공간을 제공할 수도 있으며,
조건이 맞으면 임대해 추가 rental income을 만들 수도 있습니다.
Home office나 guest accommodation 등으로 활용할 수도 있습니다.
따라서 적절한 지역에서 잘 설계된 Granny Flat은 구매자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.
하지만 건축비보다 항상 높은 가치가 추가된다는 보장은 없습니다.
예를 들어 backyard 대부분을 차지해 main house의 outdoor space가 거의 없어지거나,
parking이 불편해지거나, main house와 secondary dwelling의 privacy가 좋지 않다면
오히려 일부 구매자에게는 단점이 될 수도 있습니다.
결국 중요한 것은 “Granny Flat이 있느냐”보다 전체 property 안에서 얼마나 잘 설계되어 있느냐 입니다.
Backyard가 사라지는 것이 새로운 Housing Code의 목적일까?
Site cover가 높아질 수 있다는 이야기를 들으면 이런 우려가 생길 수도 있습니다.
“그러면 앞으로 집이 땅을 거의 다 차지하고 backyard는 없어지는 것 아닌가?”
새로운 Housing Code는 단순히 집을 더 크게 짓는 것을 목표로 하지 않습니다.
Private open space에 대한 기준을 함께 두고 있는 이유가 바로 이것입니다.
Queensland 생활에서 outdoor space는 중요한 요소입니다.
아이들이 놀 수 있는 공간, 바비큐를 할 수 있는 공간, 반려동물이 움직일 수 있는 공간,
정원이나 야외 테이블을 놓을 수 있는 공간은 실제 주거 만족도와 연결됩니다.
따라서 작은 lot에서도 일정한 private open space를 확보하면서
건축 가능한 공간을 효율적으로 사용하는 것이 새로운 체계가 추구하는 방향입니다.
이것은 앞으로 부동산을 볼 때도 중요한 기준이 될 수 있습니다.
단순히 큰 집보다 토지와 건물의 비율이 잘 설계된 집이 더 좋은 평가를 받을 가능성이 있기 때문입니다.
이미 집이 있는 사람에게는 아무 상관없는 이야기일까?
당장 집을 새로 짓거나 증축하지 않더라도 주변 지역의 development pattern이 장기적으로 달라질 수 있기 때문에
꼭 상관이 없다고 할 수만은 없습니다.
예를 들어 작은 lot에서도 보다 효율적으로 주택을 설계할 수 있게 되면
새로운 subdivision이나 infill development의 형태가 달라질 수 있습니다.
Secondary dwelling을 활용하는 property도 늘어날 수 있습니다.
그리고 장기적으로는 특정 토지의 development potential을 평가하는 방식에도 영향을 줄 가능성이 있습니다.
같은 크기의 오래된 집이라도 토지의 모양과 frontage, 위치, zoning 등에 따라
앞으로 활용할 수 있는 가능성이 달라질 수 있기 때문입니다.
따라서 오래된 house를 매입하려는 사람이라면 건물만 볼 것이 아니라
그 땅에서 앞으로 무엇을 할 수 있는지를 함께 살펴보는 것도 중요합니다.
하지만 조심해야할 부분이 있습니다.
새로운 Housing Code가 만들어졌다고 해서 모든 residential property에서
더 큰 집이나 Granny Flat을 지을 수 있게 되는 것은 아닙니다.
Queensland의 planning과 building system에는 Housing Code 외에도 다양한 규정이 존재합니다.
예를 들어 property에
flood overlay, bushfire overlay, heritage 관련 제한, biodiversity 또는 vegetation 관련 제한,
easement, sewer infrastructure, 특정 neighbourhood plan 등이 적용된다면 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.
Local Government planning scheme도 여전히 중요합니다.
Queensland의 각 Council은 자신의 지역에서 어떤 development가 어디에 적합한지를 planning scheme을 통해 관리합니다.
따라서 부동산 광고에서
“Granny Flat potential”
“Development potential”
“Perfect for extension”
같은 표현을 보더라도 실제 가능 여부를 확인하기 전까지는 확정된 권리라고 생각해서는 안 됩니다.
이번 변화에서 가장 중요한 것은 ‘일관성’
새로운 Queensland Housing Code를 이해할 때 숫자 하나하나보다 더 중요한 것은 제도의 방향입니다.
Queensland Government는 현재 2044년까지 100만 채의 주택을 공급한다는 목표를 두고 있습니다.
주택 공급을 늘리려면 대규모 아파트나 새로운 suburb만 필요한 것이 아닙니다.
기존 residential area에서도 토지를 조금 더 효율적으로 사용할 필요가 있습니다.
그런데 Council마다 집을 짓는 기본 규칙이 크게 다르면 builder와 designer는
지역이 바뀔 때마다 다른 규정을 확인해야 하고 approval 과정도 복잡해집니다.
정부가 Housing Code를 도입한 핵심 이유 중 하나가 바로 이 부분입니다.
주택의 height, setback, privacy, parking, site cover, private open space 등에 대해
보다 일관된 기본 틀을 만들어 approval의 불확실성과 불필요한 red tape를 줄이겠다는 것입니다.
다만 Queensland는 지역별 특성이 매우 다릅니다.
Brisbane의 inner suburb와 regional Queensland의 작은 town에 똑같은 주택 형태가 적합하다고 볼 수도 없습니다.
그래서 새로운 제도 역시 Local Government가 transition period 동안
자신의 planning scheme과 QHC의 관계를 정리할 수 있도록 하고 있습니다.
집을 짓거나 Granny Flat을 계획한다면 지금 무엇을 해야 할까?
2026년 9월 현재 새 집이나 secondary dwelling을 계획하고 있다면
가장 먼저 해야 할 일은 인터넷에서 새로운 Code의 숫자를 찾아 floor plan을 그리는 것이 아닙니다.
먼저 자신의 property에 현재 어떤 기준이 적용되는지 확인해야 합니다.
특히 다음과 같은 내용을 확인하는 것이 좋습니다.
현재 Council이 Queensland Housing Code를 어떤 방식으로 적용하고 있는지,
property의 zoning은 무엇인지, 어떤 overlays가 적용되는지, lot size와 frontage는 얼마인지,
easement나 sewer infrastructure가 있는지, 기존 house와 boundary의 위치는 어떤지,
원하는 building footprint가 setback과 site cover 기준에 맞는지,
secondary dwelling을 생각한다면 실제로 어느 위치에 배치할 수 있는지 등을 함께 살펴봐야 합니다.
그리고 설계를 확정하거나 builder와 계약하기 전에 building certifier나 town planner 등
적절한 전문가에게 확인하는 것이 좋습니다.
초기에 확인하는 비용보다 설계를 끝낸 뒤 다시 변경하는 비용이 훨씬 클 수 있기 때문입니다.
집을 살 때도 ‘현재 모습’만 보지 말자
이번 Housing Code 변화는 구매자에게도 한 가지 중요한 시사점을 줍니다.
부동산을 볼 때 우리는 대부분 현재 모습을 평가합니다.
방이 몇 개인지, 주방이 예쁜지, backyard가 넓은지, 학교가 가까운지를 봅니다.
하지만 장기적으로 부동산을 보유할 생각이라면 한 가지 질문을 추가해볼 수 있습니다.
“이 property는 앞으로 어떻게 활용할 수 있을까?”
가족이 늘어나면 extension이 가능한가?
부모님과 함께 살게 된다면 별도 공간을 만들 수 있는가?
Granny Flat을 추가할 가능성이 있는가?
오래된 집을 철거하고 새로 지을 경우 어떤 규모의 집이 가능한가?
물론 이런 가능성이 있다고 해서 무조건 더 비싼 가격을 지불해야 한다는 뜻은 아닙니다.
하지만 똑같은 가격의 두 property를 비교한다면 향후 활용도가 높은 토지가 더 매력적인 선택이 될 수 있습니다.
부동산의 가치는 지금 존재하는 건물만으로 결정되는 것이 아니라
그 토지가 앞으로 제공할 수 있는 선택지에서도 만들어질 수 있기 때문입니다.
9월 1일부터 모든 것이 갑자기 바뀐 것은 아니다
이번 Queensland Housing Code를 한 문장으로 정리한다면 이것이 가장 중요합니다.
새로운 제도는 시작됐지만 변화는 단계적으로 진행됩니다.
2026년 9월 1일 QHC가 시행됐지만 각 Local Government에는 2029년 9월 1일까지 전환기간이 있습니다.
따라서 적어도 당분간은
“Queensland Housing Code에 이렇게 적혀 있으니까 내 집에도 바로 적용된다.”
라고 단정해서는 안 됩니다.
자신의 Council과 property에 현재 어떤 규정이 적용되는지 확인해야 합니다.
특히 Brisbane처럼 기존 planning scheme과 neighbourhood plan, overlays 등이 세밀하게 구성된 지역에서는 더욱 그렇습니다.
결국 중요한 것은 ‘내 땅에서 무엇이 가능한가’
Queensland Housing Code는 얼핏 보면 builder나 town planner만 알아야 할 복잡한 규정처럼 보입니다.
하지만 집주인에게도 생각보다 밀접한 변화입니다.
우리가 집을 사고, 집을 짓고, 증축하고, Granny Flat을 만들고,
오래된 집을 재개발하는 과정에서 결국 가장 중요한 질문은 하나이기 때문입니다.
“이 땅에서 무엇을 할 수 있는가?”
Queensland의 주택 가격이 높아지고 토지가 점점 작아지면서 앞으로는 단순히 넓은 땅을 확보하는 것보다
가지고 있는 토지를 얼마나 효율적으로 사용할 수 있는지가 더욱 중요해질 가능성이 있습니다.
새로운 Housing Code는 그런 변화에 맞춰 15년 이상 유지됐던 주택 설계와 배치 기준을 다시 정비하는 첫 단계라고 볼 수 있습니다.
다만 새로운 규정이 있다고 해서 모든 property의 가능성이 똑같이 커지는 것은 아닙니다.
같은 500㎡의 땅이라도 zoning, frontage, shape, slope, easement, sewer, overlay, 기존 건물의 위치 등에 따라 활용 가능성은 전혀 달라질 수 있습니다.
그래서 부동산을 살 때도 이제는 단순히 “몇 평짜리 집인가?” 만 보는 것에서 한 걸음 더 나아가,
“이 땅이 앞으로 어떤 가능성을 가지고 있는가?” 까지 살펴볼 필요가 있습니다.
Queensland Housing Code가 바뀌었다는 소식을 듣고
“우리 집 뒤에도 Granny Flat을 지을 수 있을까?”
“집을 증축하면 어느 정도까지 가능할까?”
“오래된 집을 사서 나중에 새로 짓는 것이 좋을까?”
“이 땅의 개발 가능성이 부동산 가치에 영향을 줄까?”
궁금해하는 분들이 있을 수 있습니다.
이런 질문은 단순히 lot size 하나만 보고 답하기 어렵습니다.
같은 suburb, 같은 크기의 토지라도 property마다 조건이 다르기 때문입니다.
브리즈번에서 주택을 구입하거나 매도할 계획이 있고,
현재의 집뿐 아니라 해당 property가 가진 향후 활용 가능성까지 함께 살펴보고 싶다면 클로버 부동산에 편하게 문의해 주세요.
클로버 부동산은 현재 시장가격뿐 아니라 지역의 특성과 주택 형태, 토지 조건 등을 함께 살펴보고
고객의 목적에 맞는 부동산 선택을 도와드리겠습니다.
감사합니다.
